Bérlőellenőrzés, bérlőverifikáció és a Rentize szerepe a piacon
Hogyan választanak ma bérlőt a bérbeadók, miért kockázatos a megérzésre épülő döntés, és hogyan ad adatalapú, egységes keretet a Rentize bérlőellenőrzése.
Hogyan működik jelenleg a bérleti piac?
A szereplők, legyenek azok saját tulajdonú ingatlanokat bérbeadó kicsi, vagy akár nagy cégek, ingatlanüzemeltetéssel, azaz property managementtel foglalkozó vállalatok vagy ingatlanügynökök általában tradicionális módszereket használnak. Meghirdetik az ingatlanaikat a tradicionális csatornákon mint az ingatlan.com, albérlet.hu, Facebook Marketplace, Jófogás Ingatlan, stb. és telefonhívásokat, vagy esetleg chat üzeneteket várnak a jelentkezőktől. Itt megkérdezik a szokásos kérdéseiket, majd a megtekintést követően jön az aláírás. Az esetek többségében egyéb információkról nem győződnek meg, talán egy munkáltatói igazolást vagy néhány havi bankszámlakivonatot elkérnek, azonban jellemzőnek ezt se hívhatjuk. Mi ezzel a baj? Hatalmas teret ad a bérlői oldalon a visszaélésekre.
Az általános problémák a bérlőkkel
A fent említett folyamatban hiányzik egy bizalmi réteg a bérbeadók és a bérlők között. A bérlő beköltözés előtt csupán egy tapasztalaton alapuló folyamaton megy át, a hangjából és a válaszaiból próbál a bérbeadó a megbízhatóságára következtetni, amely tipikus esete a személyes intuícióra, gut feelingre alapozó ellenőrzésre. Ezzel több probléma is adódik:
- nem kvantifikálható az eredménye, azaz számok általában nem támasztják alá annak helyességét,
- nem azonos a különböző szereplőknek, így lehet, hogy egy teljesen megbízható bérlő aki nem beszél annyira ügyesen vagy meggyőzően hátrányba kerül,
- egy alapvetően problémás bérlő átmehet a rostán, az alapvető interperszonális készségei, azaz people skilljei alapján.
Ez több problémához vezethet attól függően, hogy milyen jellegű bérbeadó végzi az ellenőrzést. Révén, hogy nem adatalapú a bérlőellenőrzés vagy más néven bérlőverifikáció, bizony nagy eséllyel csúszik át rajta egy rossz bérlő, aki a későbbiekben nem fizet, lakásfoglalóvá válik, károkat okoz az ingatlanban, nem egyeztetett tevékenységeket folytat, mint pl: kisállat tartás, dohányzás, házibulik, többedmagával való bentlakás, stb. Ez túlzott amortizációhoz vagy bevételkieséshez vezet, amely rizikó a bérbeadói oldal számára.
Mi a jelentősége egy rossz bérlőválasztásnak a bérbeadók számára?
Saját tulajdonú ingatlanokat bérbeadóknál a legnagyobb a kockázat, mivel ők mind a bevételi, mind pedig a karbantartási kockázatot egyszerre futják, azaz itt az amortizáció sokkal nagyobb szerepet kap. Egy átlagos budapesti ingatlan havi bérleti díja manapság már 300000 forint környékén jár amivel a nemfizetés és az azzal együttjáró jogi, közjegyzői és egyéb intézményes költségek hamar az átlagos kéthavi, azaz 600000 forintos kaució fölé tolhatják a károkat, amely a befektetés amúgy is napjainkban viszonylag alacsony megtérülését rontja. Az ingatlanüzemeltetők, menedzserek számára is igen magas a kockázat, mivel ők az egyik legfontosabb piaci értéküket, a reputációjukat viszik vásárra amellett, hogy a bevételi (vagy annak kiesésével kapcsolatos) rizikót is magukra vállalják. És végül az ingatlanügynököknek hasonlóan az ingatlanüzemeltetőkhöz a reputációs kockázata a legnagyobb egy hibás bérlőválasztás esetén, azonban náluk többszörösen érvényes ez a rizikó, révén, hogy a legkönnyebben tőlük távoznak a versenytársaikhoz a megbízóik, terjed el a negatív hírnevük a bérleti piacon, illetve a bevételi potenciál is náluk a legalacsonyabb egy bérleti egységre vetítve.
Hogyan lehet mérsékelni ezt a kockázatot?
Elsősorban egy olyan rendszer felállításával mérsékelhető ez a kockázat amely egységes kereteket szab minden bérlésre jelentkező számára és ezáltal lehetővé teszi az objektív döntéshozatalt. Egy ilyen rendszer több lépésből áll, amelyek Európa-szerte és a világon nagyon hasonlóak. Az első és egyben nagyon fontos lépés egy strukturált kérdéslista, amely minden bérlésre jelentkező számára azonos, ezáltal összehasonlítási alapot képez és nem engedi, hogy átcsússzanak véletlen vagy megfeledkezés következtében olyanok, kiknek nem kellene. Ilyen kérdések lehetnek az, hogy mivel foglalkozik a jelentkező, milyen távol dolgozik az ingatlantól vagy esetleg home-office lehetősége van-e, egyedül költözik-e, van-e családja, háziállata, mivel tölti a szabadidejét, dohányzik-e, van-e hangos hobbyja mint pl.: zenélés vagy otthoni fitnessz, stb. Ezt követi a személyazonosság ellenőrzése, végül pedig a fizetőképesség egységes vizsgálata, amely 2 lépés azonban a mostani gyakorlatban már közvetlenül a szerződés előtti pillanatáig csúszik, ezáltal mindkét oldalra olyan nyomást helyez, ami belekényszerítheti pszichológiai mechanizmusokon keresztül a bérbeadót és a bérlőt is olyan, számára kellemetlen döntésekbe vagy cselekedetekbe, amelyek korábbi.
Milyen megoldás létezik ezeknek a bérlőellenőrzéseknek a strukturálására?
Jelenleg a magyar piacon a bérbeadók túlnyomó többsége, ahogy azt már a korábbiakban említésre került csupán telefonhívásokra alapoz. Néhányan Exceles rendszereket vagy egyszerű saját fejlesztésű programokat használnak, amelyek azonban az utolsó kettő nagyon fontos lépést a személyazonossági és fizetőképességi ellenőrzést nem tartalmazzák. Nyugati országokban, mint pl: Egyesült Államok, Egyesült Királyság vagy Németország már az elmúlt évek során létrejöttek olyan technológiai vállalatok amelyek egyszerű és súrlódásmentes, integrált bérlőellenőrzési szolgáltatást nyújtanak, amely országokban azonban a credit score vagy bonitási rendszer miatt a bevételi oldal ellenőrzése viszonylag egyszerű, amely rendszer azonban Magyarországon, sok kelet-közép európai és egyéb EU-s országokban hiányzik. Ebből következik, hogy ezekben az országokban egy megfelelően felépített bérlőellenőrzési rendszer komoly matematikai hátteret igényel.
Hogyan segít a bérlőellenőrzési problémádon a Rentize?
A Rentize egy integrált bérlőellenőrzési, bérlőverifikálási és bérlői útlevél szolgáltatást nyújt a saját fejlesztésű AI és determinisztikus modellje alapján. Ebben a kérdőíves, személyazonosság és fizetőképesség ellenőrzési, illetve a korábbi bérbeadói vélemények is szerepelnek. Az ellenőrzés egy általános kérdőívvel kezdődik, amely olyan kérdéseket tartalmaz, amik korábban felsorolásra kerülnek, egységesen minden bérlésre jelentkező számára. Ezt követi egy szerződött partneren keresztüli személyazonosság ellenőrzés, amely többféle személyes dokumentum analízisén és élőség teszten (liveness check) keresztül értékeli, hogy valóban az tölti-e ki az ellenőrzést aki állítja. Végül pedig következik a fizetőképesség ellenőrzése.
Révén, hogy nincs credit score vagy bonitásellenőrzés országunkban, egy univerzálisan elérhető, azonban nagyságrendekkel nagyobb bonyolultságú digitális jövedelemigazolási megoldáshoz volt szükséges folyamodnunk. Ez a digitális jövedelemigazolás egy nyílt bankolási, azaz open banking megoldáson keresztül teszi lehetővé a saját fejlesztésű Rentize modell számára, hogy fizetőképességi mutatókat határozzon meg. Ezt a nyílt bankolási megoldást egy szerződött AISP (Account Information Service Provider) partner szolgáltatja, amelynek a Rentize modell csupán a kimeneti adatait analizálja és amely szolgáltató az európai uniós PSD2 szabályozás, illetve az Európai Központi Bank és a szolgáltató anyaországának Nemzeti Bankja által van felügyelve.
Mit ad nekem a Rentize, ami segít a döntésben?
Az előzőekben ismertetett lépéseken keresztül egy strukturált adathalmaz jön létre minden bérlő által megadott adatból, amelyről a Rentize modellje egy riportot hoz létre, ezzel segítve a bérbeadói objektív döntéshozatalt. Nagyon fontos, hogy a Rentize működése és riportjai az európai uniós GDPR és AI act követelményrendszerével harmonizált módon történnek, így a döntés a bérbeadó kezében marad és csupán a szükséges és arányokhoz fér hozzá, amely információk azonban sokszorosával csökkentik a kockázatokat. A kérdőív és egyéb adatok alapján a riportjainkban egy amortizációs ráta is található, amely tulajdonosok vagy intézményi bérbeadók számára szolgálnak nagyobb jelentőséggel, növelve a befektetési hozamokat. Végül pedig a bérlők számára is létrehozható egy bérlői útlevél, amely segítségével kitűnhetnek a többi bérlő közül, azonban ezt egy későbbi posztban fogjuk részletesebben bemutatni.
Hogyan tudok megnézni egy ilyen riportot?
A Rentize oldalán kattints a bérlőellenőrzési fülre, ahol több információt is bemutatunk a számodra és egy minta riportot is meg tudsz tekinteni, illetve informálódhatsz a verifikációs folyamatról részletesebben is a https://rentize.hu/berloellenorzes oldalon. Későbbi posztokban fogjuk bemutatni azt, hogy pontosan hogyan kell használni a Rentize riportjait, milyen lehetőségek vannak intézményi partnerek számára és további érdekességek, praktikák.